Comment emprunter sur 30 ans ?

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La durée du prêt immobilier éventuel n’a cessé d’augmenter ces dernières années. Une augmentation qui allonge la durée de la dette et peut réduire le pouvoir d’achat, et qui augmente le coût total d’une acquisition. Donc, même si une organisation bancaire vous offre une longue période de remboursement, feriez-vous mieux de vous y conformer ou vaut-il mieux la raccourcir ? Nous vous donnons les clés pour effectuer votre arbitrage.

La période de remboursement réelle et la durée moyenne des prêts immobiliers

Bien que les banques offrent parfois des durées allant jusqu’à 25 ou même 30 ans ou plus, la durée effective (ou durée) d’un prêt en France est inférieure à 8 ans. La période de remboursement réelle correspond à la période pendant laquelle un ménage remboursera effectivement son crédit (contrairement à la période de prévision établie lors de l’abonnement).

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Cette durée effective est de 7,1 ans selon l’Autorité de surveillance prudentielle et de résolution (ACPR). Il est inférieure à la durée moyenne des prêts accordés, notamment en raison de remboursements anticipés ou de remboursements liés à la revente (voir ci-dessous). La mobilité professionnelle, les événements familiaux et/ou les prises de fonds sont quelques-unes des circonstances qui peuvent entraîner la revente d’un bien immobilier ou le solde du crédit avant la fin du prêt.

Donc, en empruntant pendant 20 ans, 25 ans ou plus, cela ne signifie pas que vous allez réellement conserver votre crédit pour cette période. Il y a de fortes chances que votre prêt soit annulé bien avant !

La durée du prêt immobilier idéal

Comme l’indique la période de remboursement réelle, qui est inférieure à la durée moyenne d’un prêt accordé, un prêt ne sera généralement pas accordé avant la fin de la durée initialement prévue. Dans ce cas, l’emprunt sur une période déjà courte est-il la meilleure solution ? Pas exactement. Répartir le coût de votre achat immobilier dans le temps présente de nombreux avantages… tant que vous Ne choisissez pas un terme trop long. L’augmentation de la durée d’un prêt augmente automatiquement son coût (tous les frais d’intérêt d’emprunt et d’assurance de prêt). Il faut donc trouver le bon équilibre. Souvent, la durée de 20 ans est évoquée comme idéale, une durée à ne pas dépasser. En ce qui concerne un investissement locatif, la période de 15 ans apparaît pour de nombreux experts comme la meilleure, d’autant plus qu’elle correspond peu ou plus à des engagements fiscaux visant à préserver la propriété lorsqu’il s’agit d’investissements exonérés d’impôt.

Quel est l’intérêt de répartir le remboursement sur une période plus longue, comme 20 ans ?

• En empruntant sur 25 ou 30 ans, cela vous permet de préserver votre pouvoir d’achat avec un paiement mensuel proche du loyer. Vous devenez propriétaire, mais vous conservez une marge financière pour honorer les coûts immobiliers (par exemple, payer des impôts fonciers). Problème, vous remboursez lentement votre capital…
• emprunt sur une longue période est parfois la seule solution pour avoir un taux d’endettement constant, ce qui respecte la règle des 33 % qui ne devrait pas être dépassée idéalement L’ .
• La répartition du remboursement d’un crédit sur une longue période est une solution pour augmenter votre budget et acquérir un actif plus important. Vous pouvez avoir une enveloppe plus grande et ainsi économiser des mètres carrés.

Quelle que soit la durée choisie, nous recommandons une option de « modulation » qui vous permet de gérer la période de remboursement restante pendant le contrat. Vous avez ainsi la possibilité d’agir sur le coût total de votre prêt en augmentant le paiement mensuel que vous honorez chaque mois. Inversement, en cas d’événement (séparation, perte d’emploi, problèmes de santé, etc.), vous pouvez également réduire le paiement mensuel et prolonger la durée du crédit pour éviter de nuire à vos finances, le temps de retourner à une meilleure fortune.

A savoir : il n’y a pas de terme hypothécaire idéal. Il est possible de choisir une très courte période de cinq ans seulement, surtout si vous avez déjà une contribution personnelle et si vous souhaitez devenir propriétaire rapidement. Inversement, vous pouvez opter pour une durée plus longue, notamment dans le cas d’un investissement locatif afin de pouvoir adapter vos dépenses et revenus locatifs chaque mois. Tout dépend de votre situation et de celle de votre foyer. Une étude individualisée est essentielle en amont de tout projet d’achat pour déterminer la meilleure durée.

Durée du prêt et remboursement anticipé

Au-delà de la durée initiale d’un prêt, de nombreux événements peuvent entraîner son remboursement partiel ou total. Une occasion de préciser les conditions de ces remboursements anticipés.

Remboursement anticipé partiel

Avec un remboursement anticipé partiel de votre crédit, les intérêts diminuent proportionnellement. Cette diminution se produit soit par une diminution de votre échéance (maintien de la durée restante), soit par une diminution de la durée du prêt hypothécaire (maintien de la même échéance), soit par une combinaison des deux solutions.

Mais attention : il n’est pas toujours possible de faire un début partiel remboursement. Certaines conditions peuvent être imposées. En effet, la loi Scrivener permet aux prêteurs d’imposer un remboursement partiel d’un montant minimum de 10 % du montant de votre prêt initial, voire d’un montant minimum . Cette clause limite la fréquence des remboursements anticipés partiels, car ce montant minimum peut s’élever à plusieurs dizaines de milliers d’euros. En outre, le prêteur s’autorise à recevoir une indemnité, facturée au taux contractuel, équivalant à 6 mois d’intérêts sur le montant remboursé et dans la limite de 3 % du capital remboursé.

Notre avis : Il est plus judicieux d’effectuer un remboursement partiel au cours des premières années du prêt. Cependant, assurez-vous de vérifier la part des intérêts de votre échéance avant de décider d’investir votre épargne. Bien que cela puisse sembler contre-intuitif, la rémunération d’un investissement tel qu’un prêt immobilier peut être plus rentable au fil du temps qu’un produit d’épargne à faible risque (comme le livret A). Ce conseil est encore plus vrai si le prêt correspond à un investissement locatif, car les intérêts du prêt sont déductibles la plupart du temps des revenus locatifs.

Remboursement anticipé total

Outre les règles de mise en œuvre contractuelle, un remboursement anticipé complet peut être effectué sans délai de remboursement minimum. Là encore, la banque est légalement autorisée à recevoir une indemnité maximale équivalant à 6 mois d’intérêts sur le montant remboursé, dans la limite de 3 % du capital restant dû. Cependant, cette indemnité de remboursement anticipé (IRA dans le jargon bancaire) peut être négociée, de plus en plus difficile mais toujours existante surtout avec le soutien de votre courtier, en ce qui concerne le pourcentage ou le plafond. Mais le banquier exclut généralement le cas d’un rachat de l’action par la concurrence.

Avertissement : La loi n° 99-532 supprime cette indemnité lorsque le remboursement fait suite à la vente de la propriété motivée par certaines circonstances touchant l’emprunteur ou son conjoint. C’est le cas d’un changement de lieu de une activité professionnelle (transfert), un décès ou une cessation forcée de l’activité professionnelle.

Faites appel à un conseiller en crédits IN&FI qui pourra négocier avec vous les meilleures conditions dès que vous aurez signé une offre de prêt hypothécaire. Si vous souhaitez effectuer un rachat de prêt immobilier, pensez également à nos experts qui peuvent vous aider. En fonction de votre dossier et de votre projet, il est possible de négocier des clauses et d’obtenir les meilleures conditions possibles au moment de la formation du contrat puis pendant la durée du remboursement .