Comment changer les règles d’un lotissement ?
Spécifications de la subdivision : clarification sur la détermination de son statut juridique
Dans un avis récent du 24 juillet 2019, le Conseil d’État (CE) clarifie les implications de la nature réglementaire des clauses du cahier des charges d’une subdivision (CE, 24 juillet 2019, n° 430362).
Il convient de rappeler que l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme a posé le principe de l’expiration des documents de subdivision, en particulier les règlements et les spécifications, au terme d’une période de dix ans lorsque le périmètre de la subdivision est couvert par un document de planification :
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« Les règles de planification contenues dans les documents de lotissement, en particulier le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire contenues dans le cahier des charges s’il n’a pas été approuvé, deviennent obsolètes au bout de dix ans à compter de la date de délivrance du permis de lotissement si, à cette date, la subdivision est couvert par un plan d’aménagement local ou un document d’urbanisme en remplacement de celui-ci ».
Mais pour la CE, ces déchéances ne s’appliquent qu’aux articles du cahier des charges contenant une règle d’urbanisme et non aux stipulations dont le but est de ne régir que les relations entre les colotis.
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Lucienne ERSTEIN résume bien la situation :
« L’autorité administrative ne peut modifier des clauses de nature réglementaire que lorsqu’elle procède à cette modification à la demande d’une majorité qualifiée de propriétaires (C. urb., art. L. 442-10). Quant à la déchéance, elle n’affecte que ces mêmes clauses (C. urb., art. L. 442-9). Cependant, tant qu’ils n’ont pas été modifiés, et quelle que soit leur nature, réglementaire ou non, les clauses du cahier des charges continuent de régir la relation entre les colotis, même si elles sont devenues obsolètes. Le maintien de ces clauses permet à l’autorité administrative de les modifier conformément aux règles du droit commun, soit à la demande des propriétaires, ou pour les aligner sur un plan urbain local est intervenu plus tard (C. urb., art. L. 442-11). »
Dans le cas présent, la CE a décidé que la clause prévoyant un nombre maximal de lots dans la subdivision constitue une règle d’urbanisme qui peut être sujette à des déchéance. Ainsi, lorsque la règle est caduque, l’administration ne peut pas s’opposer à une demande d’autorisation du terrain. Mais la règle reste dans les relations entre les colotis.
Cet avis confirme, le cas échéant, le statut hybride du cahier des charges : pris dans ces dispositions de planification, celles-ci peuvent être caduques après une période de dix ans ; pris comme document contractuel, il continue de régir les relations entre les colotis au sein de la subdivision.
